入居中の改修で住戸への立ち入りをどう組み立てるか
入居中の改修では、工程が詰まる原因は資源不足ではなく閉まった扉です。一つの階段室で三戸入れないだけで、三時間の作業のために班全員がもう一度出直すことになります。つまり管理すべき資源は、人でも資材でもなく立ち入りです。
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入居中の現場の工事ボトルネックは探している場所にはない
新築現場は工種で進みます。左官のあとに塗装が入り、班はフロアごとに移動します。入居中の建物では、単位は工種ではなく住戸です。住戸ごとに扉があり、住む人がいて、都合の良い時間帯があります。つまり一戸が小さな現場です。
結果は算術的です。立ち入り率 80 パーセントの損失は所要時間の 20 パーセントでは済みません。入れなかった住戸は散らばっているため、わずかな作業のために階段室ごともう一度回ることになり、段取りと片づけの時間は同じだけかかります。進捗より先に、毎晩見るべき数字です。
予告する。宛名を書き、返信を受ける
エントランスの一斉掲示は誰も拘束せず、証拠にもなりません。訪問通知は個別に出します。入居者名、住戸番号、作業の正確な内容、日程、時間帯、そして工期中に連絡がつく窓口を記載します。
肝心なのは返信票です。選択肢は三つで、それはそのまま起こりうる三つの結果です。在宅する、鍵を預ける、作業を断る。前日の夕方に返ってきた一枚は、翌朝の閉まった扉よりはるかに価値があります。班が動く前に工程を組み替えられるからです。
鍵は台帳で管理する。ポケットではない
鍵を預かる仕組みは工程を救います。入居者は仕事に行き、施工会社は中に入り、作業は進みます。ただし鍵が見つかることが前提です。誰が何を誰に、いつ渡し、いつ返ったかを記す記名式の台帳が要ります。
現場のきまりを二つ書き留めておきます。鍵は入居者本人に返します。入居者の書面の同意なしに隣人や管理人に渡してはいけません。もう一つ、その日のうちに戻らなかった鍵は翌朝ではなくその晩に報告します。翌日に発覚した紛失はシリンダー交換になりますが、18 時に報告された鍵はたいてい工具箱の中にあります。
玄関先で決まること
班は玄関前で、三分のうちにどうするかを決めなければなりません。入居者が開けて作業ができたなら、署名入りの受領書を持って帰ります。断られたなら、何を断られたか理由とともに記した署名入りの拒否書を持ち帰ります。部屋が片づいていなければ、署名入りの免責書をもらうか、作業をしません。
やってはいけないのは、何も持たずに帰って「事務所で書く」ことです。記録のない訪問は、発注者に説明を求められた時点でなかったことになります。そしてそれは、理由が誰にもわからないまま工程表に再び現れる訪問でもあります。
夕方に見る数字
その日の立ち入り率は、予定した住戸数に対して実際に入れた住戸数の割合です。階段室ごと、工種ごとに追えば、問題が B 棟なのか、給排水工事なのか、選んだ時間帯なのかがすぐわかります。
火曜の午前にある階段室で 60 パーセント止まりでも、それは宿命ではありません。日中働いている人が多い階段室なら、土曜の午前や夕方に回せば扉は倍開きます。測らなければわからず、現場の確認がその日のうちに上がってこなければ測れません。
宛名を書いて予告する、鍵の台帳をつける、どの玄関からも書類を持って帰る、夕方に立ち入り率を測る。この四つに高度な道具は要りません。要るのは毎日続けることです。FloorScan の訪問通知ジェネレーターは一つ目を、アカウントなしで無料でまかないます。現場管理モジュールは工程表を起点に四つすべてをまかないます。