Habitable, Carrez, Boutin: la misma vivienda, tres cifras
Un piso con galería acristalada y altillo bajo puede mostrar tres superficies distintas, todas exactas.
La respuesta en tres líneas
Las tres parten del mismo principio: se miden los suelos, se deducen muros, tabiques, peldaños, cajas de escalera, conductos y mochetas, y se ignora lo que queda bajo 1,80 metros de altura. Divergen en el perímetro y en la ocasión. La ley Carrez se declara al vender un lote en régimen de propiedad horizontal y cuenta los locales cerrados y cubiertos, galería incluida. La superficie habitable, en el sentido del código de la construcción, excluye además galerías, balcones, sótanos, garajes y desvanes no acondicionados. La ley Boutin es esa superficie habitable, indicada en un contrato de alquiler sin muebles.
Qué las separa
Ley Carrez
Superficie privativa de los lotes en propiedad horizontal. Cuenta los locales cerrados y cubiertos con al menos 1,80 metros de altura. No se aplica a sótanos, garajes y plazas de aparcamiento, ni a lotes inferiores a ocho metros cuadrados.
Superficie habitable
Noción del código de la construcción. Misma deducción de muros y de la altura bajo 1,80 metros, pero excluye además galerías, balcones, logias, terrazas, sótanos, semisótanos, garajes, trasteros y desvanes no acondicionados.
Ley Boutin
No es un tercer método de cálculo: es la superficie habitable, obligatoria en el contrato de un alquiler sin muebles. El cálculo es idéntico, solo cambia la obligación.
Cuándo usar cuál
Ley Carrez
En la venta de un piso o de un lote en propiedad horizontal. Es la superficie que figura en el contrato preliminar y en la escritura.
Superficie habitable
En los diagnósticos, los expedientes urbanísticos y cualquier descripción técnica de la vivienda.
Ley Boutin
En un contrato de arrendamiento de vivienda sin amueblar. No se aplica ni al amueblado ni al arrendamiento comercial.
Régimen francés. Un error no tiene el mismo efecto según el texto: una superficie Carrez inferior en más de una veinteava parte a la anunciada da derecho a una reducción del precio, y una superficie Boutin errónea expone al arrendador a una revisión de la renta. Verifique la medida en vez de copiarla de un anuncio.
Preguntas frecuentes
¿Por qué mi superficie Carrez es mayor que la Boutin?
Porque la vivienda tiene una galería, una logia cerrada u otro local cerrado y cubierto que la superficie habitable excluye. Sobre el mismo bien, la Carrez es casi siempre mayor o igual que la Boutin.
¿Se pueden calcular estas superficies desde un plano?
Sí para la geometría, siempre que el plano esté acotado y a escala. Quedan dos datos que el plano no siempre da: la altura libre real y el carácter cerrado y cubierto de ciertos espacios. Son los dos puntos que hay que verificar in situ antes de anunciar una cifra.
Otras confusiones habituales
¿Y si el plano hiciera el trabajo?
FloorScan lee un PDF, obtiene superficies y longitudes, y exporta en el formato que espera su interlocutor.