Habitable, Carrez, Boutin : la même pièce, trois chiffres
Un appartement avec véranda et mezzanine basse peut afficher trois surfaces différentes, toutes exactes.
La réponse en trois lignes
Les trois partent du même principe : on mesure les planchers, on déduit les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures, et on ignore ce qui est sous 1,80 mètre de hauteur. Elles divergent sur le périmètre et sur l'occasion. La loi Carrez s'annonce à la vente d'un lot de copropriété et compte les locaux clos et couverts, véranda comprise. La surface habitable, au sens du code de la construction, exclut en plus les vérandas, balcons, caves, garages et combles non aménagés. La loi Boutin, c'est cette surface habitable, mentionnée dans un bail de location vide.
Ce qui les sépare
Loi Carrez
Superficie privative des lots de copropriété. Compte les locaux clos et couverts sous 1,80 mètre au moins. Ne s'applique pas aux caves, garages et emplacements de stationnement, ni aux lots inférieurs à huit mètres carrés.
Surface habitable
Notion du code de la construction. Même déduction des murs et de la hauteur sous 1,80 mètre, mais exclut en plus vérandas, balcons, loggias, terrasses, caves, sous-sols, garages, remises et combles non aménagés.
Loi Boutin
Ce n'est pas une troisième méthode de calcul : c'est la surface habitable, rendue obligatoire dans le bail d'une location vide. Le calcul est identique, seule l'obligation change.
Quand utiliser lequel
Loi Carrez
À la vente d'un appartement ou d'un lot en copropriété. C'est la surface qui figure dans le compromis et dans l'acte.
Surface habitable
Dans les diagnostics, les dossiers d'urbanisme et toute description technique du logement.
Loi Boutin
Dans un bail d'habitation nue. Elle ne s'applique ni au meublé, ni au bail commercial.
Régime français. Une erreur n'a pas le même effet selon le texte : une surface Carrez inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée ouvre droit à une réduction du prix, et une surface Boutin erronée expose le bailleur à une révision du loyer. Vérifiez la mesure plutôt que de la recopier d'une annonce.
Questions fréquentes
Pourquoi ma surface Carrez est-elle plus grande que la Boutin ?
Parce que le logement comporte une véranda, une loggia fermée ou un local clos et couvert que la surface habitable exclut. Sur le même bien, la Carrez est presque toujours supérieure ou égale à la Boutin.
Peut-on calculer ces surfaces depuis un plan ?
Oui pour la géométrie, à condition que le plan soit coté et à l'échelle. Restent deux informations que le plan ne donne pas toujours : la hauteur sous plafond réelle et le caractère clos et couvert de certains espaces. Ce sont ces deux points qu'il faut vérifier sur place avant d'annoncer un chiffre.
Autres confusions courantes
Et si le plan faisait le travail ?
FloorScan lit un PDF, sort les surfaces et les linéaires, et exporte au format que votre interlocuteur attend.