Mängel wohnungsweise abarbeiten, ohne den Winter darauf zu verwenden
Bei einem Neubau ist die Abnahme ein Ereignis: ein Tag, eine Bauleitung, eine Liste. Bei einer Sanierung im bewohnten Bestand gibt es so viele Abnahmen wie Wohnungen, über Wochen verteilt, und jede erzeugt drei Zeilen Nacharbeit, die jemand dem richtigen Gewerk zuordnen muss.
Dieser Artikel ist Teil des Leitfadens
Arbeiten im bewohnten BestandEin Foto, ein Mangel
Die schriftliche Beschreibung eines Mangels ist immer diskutabel: "Malerfinish mittelmäßig" sagt dem Maler, der in drei Wochen wiederkommt, gar nichts. Das Foto zeigt die Wand, den Winkel und das Licht. Deshalb sollte ein Mangel ein Foto sein, im Raum aufgenommen, ergänzt um einen Satz und ein Gewerk.
Eine praktische Folge: erst fotografieren, dann schreiben, nicht umgekehrt. Der Rundgang geht Raum für Raum, Kamera in der Hand, der Text wird bei Bedarf abends ergänzt. Ein Rundgang, der mit dem Schreiben beginnt, erzeugt kurze, vage Listen, denn niemand schreibt zwanzig Zeilen im Stehen in einem Flur.
Jeder Mangel gehört zu einem Gewerk
Eine Mängelliste ohne Gewerk ist eine Liste, die niemand abarbeiten kann. Der Bauleiter muss sie Zeile für Zeile erneut lesen, um sie zu verteilen, und er tut das drei Wochen später, aus dem Gedächtnis, anhand von Fotos, die er nicht gemacht hat.
Die Zuordnung erfolgt daher im Moment des Fotos, solange die Wand vor einem ist. Es gibt nichts zu tippen: die Gewerke der Baustelle sind die des Terminplans, man wählt aus der Liste. Die Bezeichnung des Gewerks wird zusätzlich in den Mangel kopiert, damit ein später umbenanntes oder aus dem Plan entferntes Gewerk den Mangel nicht unlesbar macht.
Konform, bemängelt, nicht ausgeführt oder nicht geprüft
Eine Leistung zu prüfen heißt nicht nur ankreuzen oder nicht ankreuzen. Es gibt vier Zustände, und der vierte ist der wichtigste: "noch nicht geprüft". Ein leeres Feld, das als konform gedruckt wird, ist eine unfreiwillige Lüge, und genau sie fällt der Firma an dem Tag auf die Füße, an dem der Mieter den Mangel meldet.
Der Abnahmerundgang greift daher die Leistungen aus dem Eingangszustandsbericht auf, die im Programm behalten wurden, und jede erhält ihren Zustand: konform, bemängelt, nicht ausgeführt oder nichts. Ein Dokument, das "nicht geprüft" druckt, ist ein ehrliches Dokument, und es kostet weniger als ein drei Monate später widerlegtes Konform.
Die Liste dem Richtigen geben
Ist der Rundgang gemacht, erwarten drei Personen drei verschiedene Dinge. Der Mieter will ein unterschriebenes Dokument, das sagt, was bei ihm noch aussteht. Der Nachunternehmer will die Liste SEINER Mängel über das ganze Haus, um einen Nacharbeitstag zu planen. Der Bauherr will die Zahlen: wie viele Wohnungen abgenommen, wie viele mit Mängeln, wie viele erledigt.
Wird die Angabe einmal erfasst, sind diese drei Ausgaben drei Lesarten derselben Liste, nicht drei Neuerfassungen. Nur so hält man zweihundert Wohnungen: der Bauleiter schreibt nichts ab, er filtert.
Am selben Tag unterschreiben, beim Mieter
Das Abnahmeprotokoll enthält die Kennung der Wohnung, die Bilanz, die Räume mit dem Foto jedes Mangels, die Mängeltabelle, die geprüften Leistungen und zwei Unterschriften: Mieter und Bauleiter. Es wird auf dem Tablet unterschrieben, vor dem Hinausgehen.
Ein später unterschriebenes Protokoll verliert seinen Sinn: der Mieter erinnert sich nicht mehr an das Gesehene, und die Firma verteidigt am Ende eine ohne Zeugen erstellte Liste. Zwei zusätzliche Minuten auf dem Treppenabsatz sind eine vermiedene Streitbesprechung wert.
Eine wohnungsweise geführte Mängelabarbeitung entscheidet sich an drei Handgriffen: fotografieren statt beschreiben, das Gewerk vor Ort zuordnen und vor dem Gehen unterschreiben lassen. Der Rest, nach Gewerk filtern, erledigte Wohnungen zählen, das Protokoll erstellen, folgt ohne Neuerfassung. Das Baustellenmodul von FloorScan ist auf dieser Kette aufgebaut, vom Tagesterminplan bis zum unterschriebenen Protokoll.